“调控引力”PK楼市潮汐：明年房子不好卖？

　　冲关走量PK市场降温

　　平稳中见供应加速度

　　尽管未来仍需较长的时间来制定相关的政策法律条文，但是这一消息对当前市场的负面影响已经显现。目前深圳市场明显降温，一手市场楼盘开盘过程中，客户抢购房源的景象已不复存在。

　　DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙承认目前市场的观望情绪加重。但他分析指出，新房成交的下挫主要源于市场需求在前期(9、10月)得到释放，同时现阶段的供应较少，“实质上，眼下深圳市场的变化并不像新房市场变化得那么明显。”二手房方面，程家龙表示，和往年任何一次变化和调整时一样，都对成交产生短暂影响，而本次调控升级对市场造成的影响是在合理范围之内的。

　　在不少人看来，现阶段深圳楼市面临多方夹击，利空因素叠加。有业内人士直言，深圳很多具备条件却未入市的项目已经错过了今年这个好时机，“明年房子不好卖”。这也传递出部分人对明年楼市的担忧。

　　对于“明年房子不好卖”这一观点，程家龙并不认同。“更多的还是看长效机制的具体内容是哪些，以房产税为例，具体的实施细则会对市场有影响。如果真的要说市场会转坏，那也要等到明年3月。”此外，他指出，深圳人口仍处于不断增长中，特别是高端人才的增长决定了市场的巨大需求，另一方面，深圳产业转型速度快、成果好，未来深圳楼市将以平稳发展为主。

　　记者从知情人士处了解到，一向低调的位于西乡的山海上城正加快入市节奏。该知情人士透露，“看上去，开发商很淡定，其实暗藏波澜，大家更希望在再起变化前走量。”不少置业者反映，近期接到了比平日更多的中介电话，“从买房到买铺，什么都有”置业者肖小姐表示。之前有报道指出，为刺激成交，代理公司对员工采取了额外奖励措施。有开发商坦言，全年任务尚未完成，冲击销量回笼资金的压力较大，“这也是为避开明年可能出现的市场风险”。

　　据不完全统计，12月深圳将有约20个住宅项目入市。记者在其中多个项目营销中心发现，虽然处于蓄客阶段，但销售人员态度均较三季度时显得急切。

　　投资需求PK长效机制

　　投资不是非得买套房

　　各界关于通过设立房产税、建设住房信息联网等手段，逐步实现楼市调控长效机制的讨论不绝于耳。有观点认为，长效机制建立后，将让市场回归自住为主。

　　在中原集团创办人施永青看来，房地产的投资属性是与生俱来的，市场投资偏爱楼市，因为目前中国房价的涨幅是超越其他的，而深圳投资者数量也相对较多。根据中联地产研究院的统计，最近三个月，深圳二手住宅成交中出于投资需求的超过2成。

　　关于个人投资渠道，DTZ戴德梁行北亚区行政总裁张国正笑言，“个人投资者除了买砖头瓦片，似乎没有更好选择，但实际上，投资不是非得买套房子，投资地产不等于投资住宅。”

　　事实上，单一物权的写字楼产品逐渐成为重要投资工具。对于深圳市场，张国正直言，深圳写字楼市场不同于京沪写字楼市场，“深圳不是一个国际写字楼市场”，但深圳拥有很多的本地投资者。多数业内人士相信，在巨大供应的背景下，写字楼将成为吸纳资金的重要产品类型，但也有专家指出，深圳写字楼市场将在一段时间内处于供过于求的状态。记者发现，目前深圳甲级写字楼租金与北上相比，仍处于低位。业内人士进一步指出，对比北上，深圳写字楼租金还有上涨空间，但随着供应量不断增加，并不会一夜之间赶超北上。

　　对于目前深圳卖得很好的不限购不限贷商务公寓，市场人士认为，这种产品一般存在于高度商业化城市中，针对人群相对较窄。对于该类物业的投资回报率，专业人士直言“不高”。DTZ戴德梁行张国正以香港天玺为例告诉记者，高端商务公寓的回报率不会超过3%。根据美联物业全国研究中心以深圳17个已入市的公寓产品为样本的统计，记者发现公寓产品投资回报率在2%至5%之间，约一半标本的回报率不超过3%。

　　眼下，不仅是开发商，服务商也在积极进军投融资市场，一方面进一步凸显资金对于地产开发的重要性，另一方面也说明不少中小型房企在银行信贷上遇到了阻力。因而，面对长效机制的即将出台，DTZ戴德梁行张国正指出，可以通过金融产品，特别是和地产相关的金融产品来让有资金的人释放投资需求。越来越多的研究人士相信，引入与地产密切相关的金融产品，既能缓解开发商的资本紧张局面，又能改善住宅市场中的“投机”心态，满足投资需求。

　　成交结构PK调控升级

　　改善产品或主导市场

　　在以首次置业刚性需求为主导的市场中，改善型需求也在逐步释放。中联地产指出，二套房首付七成的影响基本消化，前期观望较为浓厚的改善置业者在早已回归正常，且预计在随后市场还将维持稳定，年底二手房成交将回到“今年的中上水平”。

　　值得注意的是，根据最新数据，深圳二手成交均价稳中微升。成交结构方面，改善类型产品开始成为成交主力。中联周报表明，最近一周，二手房市场改善需求入市持续提升，单价3万元以上的高价物业重新受到青睐。

　　美联物业的数据显示，今年1至10月，其代理的二手物业中，90平方米以下物业占成交总量42.9%。换而言之，中大户型在成交总量中占约6成。

　　DTZ戴德梁行程家龙表示，改善型置业者同样是刚性需求，他们“有需求、有能力”。预计未来，改善型需求也会进一步释放。

　　据港置地产市场研究部的观察，随着人口结构的变化，完成首置行为的置业者将逐步开始升级住房需求，在此前提下，改善型需求势必将占更多比重。港置地产肖志明指出，单独二胎开放会使得市场对中大户型的需求更大，但整体上深圳市场的成交结构变化与调控政策的相关性较低。

　　对于改善型物业的未来，世华地产市场研究部何然却并不看好，“应该不会以改善为主”。