解读城镇化会议：房企受惠“因地制宜”的城镇化

　　12月12日至13日，与中央经济工作会议套开的中央城镇化工作会议，同样只字未提房地产调控，把城镇化建设的核心都交还给市场。

　　“以人口城镇化为核心，以提高城市综合承载力为支撑，以城市群为主体形态，以推进公平公正的制度改革为保证。”国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏如是概括城镇化内涵。

　　作为中央城镇化工作会议的列席参与者，全国社会保障基金理事会党组书记、央行原行长戴相龙注意到，会议定调将引发城镇化的系列裂变。其中，城镇化中区域布局的优化，将引导房企调整战略布局和产品定位。对房企而言，其中有机遇，更有挑战。

　　自然生长，因地制宜

　　中央城镇化工作会议公报中，最大的亮点在于“否定了过去大拆大建、人为造城的思路”。

　　公报提到，城镇化是现代化的必由之路。但同时又提及，城镇化是一个自然历史过程，“不能靠行政命令层层加码、级级考核，不要急于求成、拔苗助长”。

　　会议要求，要稳步提高户籍人口城镇化水平；大力提高城镇土地利用效率、城镇建成区人口密度；要以人为本，推进以人为核心的城镇化；要把城市群作为主体形态，促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展；要尽可能减少对自然的干扰和损害，节约集约利用土地、水、能源等资源。

　　会议特别强调了推进城镇化，要“注意处理好市场和政府的关系，既坚持使市场在资源配置中起决定性作用，又更好地发挥政府在创造制度环境、编制发展规划、建设基础设施、提供公共服务、加强社会治理等方面的职能”。这说明，本届政府力图用市场的方式，促进城镇化的“自然生长”，而非“拔苗助长”，制造人为的城镇化。

　　与此同时，会议还明确“中央制定大政方针、确定城镇化总体规划和战略布局，地方则从实际出发，贯彻落实总体规划，制定相应规划，创造性开展建设和管理工作”。其中中央制定大政方针，地方“创造性”开展建设和管理工作，更是清晰地表明，中央有意将“一刀切”式的宏观调控摒弃的决心。

　　在公报中，“因地制宜”一词出现了两次，这与过去要求地方完全服从“一刀切”式的方法形成了鲜明的对比。

　　“以人为本、顺势而为、协调发展是城镇化的三个关键点。”曾在天津担任市长5年的戴相龙对城镇化建设深有体会。“城镇化建设要统一规划，同时要针对大城市、中等城市、小城市和城镇的不同特点进行建设。最重要的是抓好规划，解决好城市定位、产业集聚、现代交通、社会发展和生态环境等重大问题。”

　　如果中央城镇化会议提及的政策能够落实，对于不再受限于“调控政策一刀切”的房地产企业是利好消息。房企可以根据市场形势主动应对，有效配置资源，长期有序地进行企业规划和发展，不必担心突如其来的宏观调控对市场造成的冲击，对企业发展带来的变数。

　　机遇：房地产的长期动力

　　“劳动力从农村转移到城市，这部分人一定需要住房，对房地产的需求一定会越来越大。”经济学家林毅夫认为，城镇化过程中，房地产一定是一个非常重要的支柱产业。

　　中国房地产业协会副会长朱中一认为，城镇化的推进，会带来更多的住房需求，包括自住和改善性需求以及园区地产、商业地产、旅游地产和老年住区建设等。

　　从短期来看，“减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地”将促进一二线城市房地产业务的加速发展。2014年，房地产发展仍将火热，但随着供应量增加和保障性住房的增加，房地产价格涨幅可能会得到控制。

　　在这一背景下，未来产业园区的发展也将与城镇化紧密结合。湖北九州通置业发展有限公司董事长张仁天告诉中国房地产报记者，在新型城镇化过程中，现代乡村型、园区开发型、旅游导向型、产城融合型，不同的城市按照不同的分类，有不同的发展途径。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，对于一二线城市，要盘活存量土地，增加土地供应，缓解紧张供求；对于三四线城市，要适当收紧土地指标，防止由于土地供应量偏大导致供大于求的“鬼城”“空城”现象。对于一线城市、核心城市及其周边的中小城市，可以统筹用地，促使区域产业、经济与市场一体化，充分发挥区域内中心城市与周边卫星城的互惠互利作用。

　　从长期来看，中央城镇化工作会议确认了二三线城市是打造新型城镇化的突破口。此外，以城市群为轴心的城镇化发展路线已明晰，城市群目标定位基本明确。据了解，城市群建设有三个层次：一是已基本建成的11个城市群，二是正在建设的14个城市群，三是7个潜在城市群。

　　中国社科院估算结果表明，到2020年前和2030年前全国需要市民化的农业转移人口总量将分别达到3亿和3.9亿。而联合国开发计划署发布的《2013中国人类发展报告》预测，到2030年，中国将新增3.1亿城市居民，城镇化水平将达到70%。

　　此举表明，在二三线城市以及未来城市群中，城镇化将给房地产带来10年~20年的发展机遇期。

　　房企内部及外部的双重挑战

　　城镇布局的优化，城市群的协调发展，将带来房企区域布局和产品定位的变化。一位不愿具名的房企高管对记者表示，一线开发企业将进一步扩大全国化布局，尤其是将加大在一二线城市的竞争。“三四线城市将会随着产业导入、人口导入以及基础设施投入吸引更多开发企业进驻。全国百强县尤其具有发展潜力。”在上述人士看来，已经进行全国化扩张的开发企业，很多会以现有进驻城市布点为中心向周边辐射。

　　“未来房企的角色不仅是盖好房子，还要管客户过好日子。”在绿城房地产集团副总经理柴宏达看来，传统以住宅、商业、写字楼等物理空间为主要产品的房地产开发，将逐步转向在此基础上针对人的服务和持续运营的现代服务业构建。

　　但此次转型机遇，也对房企提出了挑战。“集中表现为土地利用的集约化，项目建设的节能环保、园区与生态建设相融合，特别是要摒弃过去单纯建设而不考虑或者很少考虑建设之后人的集聚与产业的集聚相结合的做法，赋予园区以持续的生命和集聚能力。我个人比较看好新型养生、休闲、养老产业地产，以及充分挖掘利用本土特色、完善服务设施、提升服务品位的‘活着的’新型度假及旅游产业地产。”柴宏达说。

　　在宏观方面，城镇化的政策及配套政策能否顺利落地，如何得到有效执行，目前尚无成功经验可以借鉴。

　　其次是资金问题。中国经济体制改革研究会高级研究员管清友认为，中长期之内城镇化的融资如何与当前面临的地方债务风险协调好，是一个很严肃的问题。

　　最后，未来干部政绩考核不再唯GDP论英雄，地方负债也被纳入考核范围，但这是否能够管住这种体制性的问题还有待观察。