华润预计年销售650亿加大一二线布局提升毛利

　　华润置地日前宣布，其10月其共实现签约额约58.5亿元，签约面积48.3万平方米，较去年同期分别增长40.2%和15.9%。

　　截至10月底，华润置地2013年度累计签约额565.6亿元，累计签约面积485.0万平米，较去年同期分别增长35.2%和25.3%。

　　如按照华润置地年初制定的570亿元全年目标计算，截至10月底其已基本达标。

　　预计今年销售额达650亿

　　据了解，今年3月15日，华润置地于香港召开2012年度业绩发布会，其财务总监王国华表示，华润置地2013年的全年销售目标是570亿元。

　　查阅资料发现，2012年公司全年销售额522亿元，同比增长45%。2013年集团对业绩的预期仅为同比增长的10%左右。

　　然而，不同于集团的保守估计，中银国际在一份报告中则指出，华润置地有望在11月提前完成年度销售目标，全年销售有望达到620亿至650亿元。

　　事实上，仅2013年上半年，华润置地已经期内累计签约额337.87亿元，约实现全年目标六成。而前三季度累计签约额约507亿元，完成目标的88.96%。

　　对于华润置地第四季度的销售表现，国信证券认为，公司第四季度销售可达153亿，全年可达至660亿，同比增长26.4%。

　　对此，招银国际的分析师也跟观点新媒体表示，一方面，今年华润置地开盘的项目比较多；另一方面，纵观今年公司单月销售额，基本都在50亿以上，所以按此保守估计，今年华润置地全年销售额能够达到650亿元左右。

　　另外，申银万国在预测华润置地的销售前景时也认为，保守预测其今年合约销售将增两成至620亿，明后两年仍将保持20%以上的增速，推动2015年突破1000亿元大关。

　　一二线城市开发战略调整

　　从毛利率看，华润置地的毛利率由2011年的39.5%下降为2012年底的36.9%，2013年中期业绩报告显示，今年上半年毛利率继续下降到31.4%。

　　从合约销售均价来看，华润置地今年8月的销售均价为1.08万/平米；9月的销售均价为1.17万/平米；10月的销售均价为1.21/平米。

　　“随着公司合约销售均价的稳步提升，我们认为毛利率水平已触底，未来将有所提升。”国信证券在研报中表示。

　　据了解，于今年上半年的低毛利率，华润置地品牌总监、华润置地北京公司总经理蒋智生曾对媒体表示，主要是由于2010年和2011年，在三四线城市拿下的项目现在进入结算期，而价格和利润率都没有一二线城市的项目高。

　　“从去年下半年开始，我们将资源重新向一二线城市倾斜。”华润置地品牌总监、华润置地北京公司总经理蒋智生解释。

　　对此，也有分析师认为，今年下半年华润置地的销售均价有一定程度提升，确实是因为从去年开始，公司的战略重心逐步向一二线城市调整。

　　事实上，在今年补充的土地储备中，一二线城市占比已经不小。进入下半年来，华润拿地大部分也集中在一二线城市。

　　8月9日，华润置地(成都)有限公司以总价20.13亿元，拍下山西省太原市三块商业用地，土地编号为CP-1338、1339、1340号，共计16.76万平方米。

　　8月16日，前海首批出让地块的最后一宗土地，为商业性办公地块，建筑面积50.3万平方米，出让起始价达67.2亿元。由华润置地出价109亿元成功竞得，溢价达62.2%。

　　9月6日，华润置地(成都)有限公司以总价17.9亿元竞得山西太原一幅商业住宅用地，面积约5.89万平方米，约88.28亩，折合2028万元/亩。

　　9月22日，华润以13.6亿元拿下重庆大渡口区大渡口组团E分区E3-4、E4、E8号宗地，折合楼面价4126元/平，溢价率22.8%。

　　9月26日，合肥市新站区XZQTD130号地块，经过24轮争夺，由合肥庐阳华润房地产开发有限公司以总价5.17亿元竞得，成交楼面价2442.74元/平方米，溢价率75.38%。

　　9月30日，，华润置地(大连)有限公司以4.2亿元获得大连甘井子区华北路东侧4.35万平方米宅地，建筑面积11.61万平方米，楼面价3626元/平方米。

　　10月30日，华润旗下至隆投资有限公司以总价8.42亿元底价摘得杭州萧山区商业用地，折合楼面价4101元/平方米。

　　据不完全统计，今年下半年华润置地已在一二线城市拿地9宗，而其他区域拿地不多。现公司持有的权益土地储备达2749万平米，其中位于一二线城市的土地储备占比达68%。

　　而这或许与华润置地在一二线城市的销售业绩有直接的关系，因为尽管之前在三四线城市加快布局，但是一二线城市仍然贡献了更多的销售额跟利润。

　　据2012年年报显示，在住宅开发业务共实现385亿港元的营业额，而常州、绵阳、扬州、南通等三四线城市仅贡献不到40亿港元的营业额，占比仅约1/10，其余均为一二线城市所得，其中仅北、上、深三大一线城市，就贡献了超过100亿港元的营业额，占比超26%。